こんにちは。マンション売却を考えているあなた、税金のことで頭を悩ませていませんか？「思ったより手元に残る金額が少なかった……」なんて後悔はしたくないですよね。実は、ちょっとした知識があるだけで、節税できて手取り額が増える可能性があるんです。今日は、マンション売却にかかる税金の基本と、絶対に知っておきたいお得な特例について、わかりやすくお伝えします。
マンション売却でかかる主な税金は2つ
マンションを売って利益（譲渡所得）が出た場合、主に次の2つの税金がかかります。この「利益」の計算方法が、節税の第一歩です。
まずは、売却価格から、購入時の費用や売却時の経費を差し引いて「譲渡所得」を算出します。
- 取得費：マンション購入代金＋仲介手数料＋登記費用など。もし購入時の金額が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費とできます。
- 譲渡費用：売却時の仲介手数料＋広告費＋印紙税など。
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
この譲渡所得に対して、以下の税金がかかってくるんです。
1. 譲渡所得税・住民税
売却益に対してかかる税金です。所有期間によって税率が大きく変わりますので、要注意！
- 短期譲渡所得：売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下→ 税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
- 長期譲渡所得：売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超→ 税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
どうですか？この差は大きいですよね。たとえば500万円の利益が出た場合、短期だと約198万円の税金が、長期だと約102万円の税金になります。なるべく長期保有の状態で売却できるよう計画することが、大きな節税につながります。
2. 復興特別所得税
東日本大震災の復興財源のために設けられた税金で、2037年まで続きます。譲渡所得税額の2.1%を上乗せして納めます。先ほどの長期譲渡所得の税率20.315%には、この復興特別所得税も含まれています。
必ずチェック！マンション売却で使えるお得な特例
ここからが本題です。税金には、条件を満たせば税負担が軽減される、またはゼロになる「特例」がいくつかあります。知っているか知らないかで、手取り額が大きく変わります。
居住用財産の3,000万円の特別控除
これは最もポピュラーで、多くの人に適用される可能性の高い特例です。
- 内容：自分が住んでいるマンションを売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
- 条件：売った年の前年および前々年に、この特例やマイホームの買換え特例などを使っていないことなど。
例えば、マンション売却で譲渡所得が2,800万円だった場合、この特例を使えば控除額以内なので、税金はゼロになります。まずはこの特例が使えるかどうかを確認しましょう。
10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合、さらに軽い税率が適用されます。
- 内容：譲渡所得から3,000万円特別控除を引いた後の金額に対して、税率が14.21%（住民税5%を含む） になります。
- 条件：所有期間が10年超、住まなくなってから3年経過する日の属する年の12月31日までに売ることなど。
この特例は、3,000万円特別控除と併用できるのが最大のポイント。大きな利益が出た場合に、非常に効果的です。
マイホームの買換え特例（買換えの場合は繰り延べ）
売却したマンションよりも高いマンションを買い換える場合に使える特例です。
- 内容：売却による譲渡益への課税を、将来の売却時まで「繰り延べ」ることができます。つまり、今すぐ税金を払わなくて済みます。
- 条件：売った年から1年以内に買い換える（前後3年以内の例外規定あり）、買い換える物件の価格が売った物件の価格より高いことなど。
すぐに次の住まいに住み替える予定があるなら、この特例の検討は必須です。
見落としがちだけど大切なポイント
特例ばかりに目が行きがちですが、いくつか押さえておきたい基本事項があります。
取得費の証明はしっかりと
先ほど説明した通り、取得費は売却益を計算する上で最も重要な要素の一つです。購入時の契約書や領収書は必ず保管しておきましょう。もし書類を紛失してしまい、売却価格の5％を取得費とすると、実際の購入額が高かった場合、損をしてしまう可能性があります。
譲渡費用も漏れなく計上
売却のために直接かかった費用は、経費として計上できます。
- 売却仲介手数料
- 広告費
- 印紙税
- 建物の取り壊し費や測量費（更地で売る場合）
- 貸家を売る場合の借家人への立退き料
これらを漏らさず計上することで、譲渡所得を圧縮し、節税につなげられます。
損失が出た場合の「譲渡損失の損益通算と繰り越し」
実は、売却で損失（譲渡損失）が出てしまった場合にも、税金対策があります。
- 損益通算：その年の他の所得（給与所得など）と通算して、所得税を減らせます。
- 繰越控除：損益通算しても引ききれなかった損失は、その後3年間にわたり繰り越して控除できます。
条件（所有期間5年超、一定の合計所得金額以下など）はありますが、売却で損をしてしまった時の救済策として覚えておいてください。
マンション売却の税金対策、実践的なステップ
では、実際に売却を考えた時、どんな順番で考えればいいのでしょうか？
- まずは所有期間を確認：5年超？10年超？これだけで税率が決まります。
- 購入時・売却時の費用を洗い出す：取得費と譲渡費用を可能な限り明らかにします。
- 自分が適用できそうな特例をリストアップ：住んでいたか？買い換えるか？所有期間は？
- シミュレーションをする：特例を適用した場合としない場合で、手取り額がどう変わるか計算してみます。
- 税理士に相談する（必要に応じて）：特例の併用は複雑です。高額な売却の場合は、専門家のアドバイスを受けることが安心で、結果的にお得な場合も多いです。
特に複数の特例が絡む場合や、購入時の資料が不十分な場合は、税理士など専門家への相談が強くおすすめです。初期相談は無料の場合もありますので、活用しない手はありません。
マンション売却で後悔しない！税金対策の基本とお得な特例まとめ
いかがでしたか？マンション売却の税金は、一見難しそうですが、基本構造と主要な特例を理解するだけで、随分とクリアに見えてくるはずです。
まとめると、
- 所有期間が長いほど税率は低い（5年超で約20%、10年超で特定の特例を使えば約14%）。
- 「居住用財産の3,000万円特別控除」 は多くの人に適用される心強い味方。
- 買い換えなら「買換え特例」で課税を繰り延べられる。
- 計算の基礎となる「取得費」と「譲渡費用」の証拠書類は、宝物として保管する。
税金対策は、売却を決めてから慌てて調べるのではなく、売却を考え始めた早い段階から情報を集め、計画を立てることが何よりも大切です。この記事が、あなたのマンション売却を、後悔のない、より有利に進めるための一助となれば幸いです。ぜひ、賢い売却で、次のステップへの資金をしっかりと確保してくださいね。
