突然、大家さんや管理会社から「来月から家賃を○○円値上げします」という通知が届いたら、誰だって動揺してしまいますよね。「こんなの認められるの？」「断りたいけど、どうすればいいの？」と不安になる気持ち、とてもよくわかります。
でも、安心してください。日本の法律では、大家さんが一方的に家賃を上げることは、原則として認められていません。通知が来たからといって、自動的に家賃が上がるわけではないのです。
今日は、不当な家賃値上げの見分け方と、もしも不当な要求を受けたときに取るべき正しい対応方法を、順を追ってお話しします。自分の権利を知って、冷静に対処できるようになりましょう。
そもそも「勝手な家賃値上げ」はどこが違法なの？
まず大前提として知っておいてほしいのは、家賃を含む賃貸借契約は、貸す人と借りる人の双方の合意によって成り立っている、ということ。これは民法の基本です。
つまり、契約を結んだ後にその内容（家賃）を変更するには、改めて双方の合意が必要。大家さんからの値上げ通知は、「提案」や「交渉の始まり」であって、あなたが「はい」と言わなければ、法的には何の効力もありません。
では、どういう値上げなら認められ、どういうものが「不当」になるのでしょうか？ その判断の中心となる法律が 「借地借家法」 です。
これが境界線！「正当な値上げ理由」と「不当な値上げ理由」
借地借家法では、家賃の増額請求が認められるための「正当な理由」が定められています。大家さんが値上げを求める場合、この正当な理由を示す責任があるのです。
認められる可能性が高い「正当な理由」の例
まずは、法律上、認められやすい理由から見ていきましょう。
- 周辺の家賃相場が大幅に上がった場合
これが最も代表的な正当理由です。たとえば、あなたが入居した5年前は駅前の1K相場が7万円台だったのが、今では同じ条件の物件が10万円を超えている…といったように、客観的なデータで周辺相場が上昇していることが大きな根拠になります。裁判でも「契約時の家賃が著しく相場より安い」と判断されれば、値上げが認められる可能性があります。 - オーナーの支払いコストが増えた場合
大家さんが支払う固定資産税や都市計画税が増税された場合、あるいは建物全体の大規模修繕（外壁塗装、屋上防水など）に多額の費用がかかり、建物の価値や耐久性が明らかに向上した場合などです。ただし、「修繕したから全額転嫁」とはならず、必要性や金額の妥当性が判断されます。 - 物価の変動など経済事情の変化
社会全体で持続的な物価上昇（インフレ）があれば、考慮される要素にはなります。ただし、これ単独では弱く、他の理由と合わせて判断されることが多いです。
認められにくい「不当な要求」の例
逆に、以下のような理由は、借り手であるあなたに応じる義務を生じさせません。
- オーナーの個人的な都合
「ローン返済が厳しい」「他の投資物件がうまくいっていない」「もっと収益を上げたい」といった、大家さんの経営上の都合は、正当な理由にはなりえません。契約は相互の利益のためであり、オーナーの一方的な事情で負担を強いることはできないのです。 - 相場を無視した法外な値上げ
周辺相場が9万円なのに、いきなり15万円や18万円に上げる要求は、合理性を欠きます。過去には家賃を2倍以上に値上げする通知が話題になりましたが、このようなケースは「追い出し」を目的としている可能性も高く、裁判ではまず認められないでしょう。 - 一方的な通告や手続きの不備
「○月から自動的に変わります」という一文を入れた書面を送り付ける、理由の説明もなく口頭で通告する、同意を得る前に新しい金額の請求書を送る…こうした行為は、合意の原則を無視しています。 - オーナーが変わっただけ
これはよくある誤解ですが、物件が売買されて大家さんが変わったとしても、それだけで家賃を上げる正当な理由にはなりません。新しいオーナーは、前のオーナーとの契約内容（権利と義務）を全て引き継ぎます。オーナーチェンジを機に値上げを迫られることは多いですが、法的には「変わったから」という主張は通らないのです。
突然の通知が届いた！今すぐ取るべき6つの行動ステップ
不当と思える値上げ通知が届いたら、感情的にならず、冷静に次のステップで対応しましょう。
ステップ1：まず、絶対に即答しない、サインしない
「承知しました」とすぐに返事をしたり、新しい契約書に署名・押印したりしてはいけません。最初の一言は「検討します」でOK。時間を作るのが最優先です。
ステップ2：値上げの「具体的な理由」と「証拠」を求める
大家さんや管理会社に、文書で理由の説明を求めましょう。「固定資産税が上がったと言うなら通知書の写しを」「相場が上がったというなら、比較対象にした近隣物件の情報を」と、客観的な資料の提示を依頼します。正当な理由があれば、提示に応じるはずです。
ステップ3：自分でも「周辺相場」を徹底調査する
大家さんの言う「相場」が本当か、自分で確かめましょう。SUUMOやHOME’Sなどの不動産サイトで、同じ駅・同じ徒歩圏内、築年数と間取り・広さがほぼ同等の物件の「募集賃料」を最低5件は調べてください。スクリーンショットを取ってデータとして保存。これが交渉におけるあなたの最強の武器になります。
ステップ4：手元の「契約書」を確認する
あなたの賃貸借契約書をしっかり読み直します。契約期間中に家賃を見直すことができる旨の特約（例：「3年経過後は協議により賃料を見直す」）がないか確認を。また、あなたの契約が「普通借家」か「定期借家」かも重要です（定期借家は期間中の値上げが基本的にできません）。
ステップ5：条件をつけて「建設的に交渉」する
相場を調べた結果、ある程度の値上げはやむを得ないと判断した場合でも、そのまま呑む必要はありません。代わりとなる条件を提案して交渉しましょう。
- 値上げ額を引き下げてもらう交渉。
- 値上げに応じる代わりに、次回の更新料を免除してもらう。
- 家賃を上げるのであれば、古いエアコンや給湯器の交換を約束してもらう。
感情的になるのではなく、「この物件に長く住みたいと思っています。相場データを調べたところ、この程度の金額であれば、更新料免除とセットで合意できます」と、事実に基づいた建設的な提案として臨むことが、良い結果につながります。
ステップ6：どうしても合意できないときの「最終手段」
話し合いが決裂し、大家さんが従前の家賃の受け取りを拒否したり、圧力をかけてきたりする場合は、以下の方法があります。
- 従来通りの家賃を支払い続ける：あなたが家賃を滞納しない限り、値上げに同意しなくても追い出されることはほぼありません。これまで通りの金額を、期日通りに支払い続けましょう。
- 「供託」という選択肢：大家さんが正当な家賃の受け取りを拒み続ける場合、法務局の供託所にお金を預ける「供託」という制度があります。これを行えば、法的には家賃を支払ったことになり、「未払い」を理由にされたりするのを防げます。
- 必ず公的機関や専門家に相談する：一人で悩まないでください。無料で相談できる窓口があります。
- お住まいの市区町村の「住宅相談窓口」。
- 消費生活センター（電話：188）。
- 日本弁護士連合会の法律相談センター。
- 「立ち退き料（明渡し料）」の交渉も視野に：大家さんの態度が「とにかく出て行ってほしい」というものであれば、退去を選択肢に入れることも現実的です。その際、法的には退去義務はないのですから、引越しの費用と精神的負担に対する慰謝料としての立ち退き料を請求する交渉ができます。相場は家賃の数ヶ月分～1年分程度。このような交渉は、弁護士に依頼するとスムーズです。
こんな時、どうする？ ケース別よくある質問
Q. オーナーチェンジ後に値上げ通知が来ました。新しいオーナーの言うことを聞かないといけませんか？
A. いいえ、聞く必要は原則ありません。先ほども説明した通り、オーナーが変わっても契約内容は引き継がれます。「新しいオーナーになったから」は理由になりません。正当な理由に基づく要求か、上記のステップでしっかり見極めましょう。
Q. 値上げを断ったら、契約更新を拒否されたり、追い出されたりしませんか？
A. 家賃交渉と契約更新は基本的に別問題です。普通借家契約の場合、正当な理由なく更新を拒否されることはまずありません。また、「値上げに応じないなら更新しない」と迫る行為は、脅迫に近く、違法となる可能性が高いです。
Q. 内容証明郵便で正式な請求書が届きました。もう逆らえないですか？
A. 内容証明は「この内容を送ったという証明」でしかありません。法的な決定文書ではないので、あなたが合意しなければ家賃は変わりません。ただし、より正式な手続きの第一歩ではあるので、慎重に対応する必要はあります。
知識があなたを守る！不当な家賃値上げへの正しい対応方法
いかがでしたか？ 鍵はたった二つ。「双方の合意がなければ変更できない」という大原則と、「正当な理由」の有無を見極める目です。
大家さんにも事情はあるでしょうが、それはあなたの生活を一方的に圧迫する理由にはなりません。不当な要求に直面したら、調べ、考え、必要なら専門家の力を借りて、冷静に自分の権利を主張してください。
この記事が、あなたが安心して住み続けられるための一助となれば幸いです。何かあれば、一人で抱え込まず、まずは公的な相談窓口に連絡してみてくださいね。
