最近、「板橋のマンションが値上がりしているらしい」という話を耳にしませんか？不動産のニュースを見ると、どうやらこれは事実のようです。でも、区全体が一律に上がっているわけではなく、どうやら「特定のエリア」に大きな動きが集中しているみたい。
実際に、ある古い賃貸マンションではオーナーが変わった後に家賃が月7万円台から19万円に跳ね上がり、住み続けられなくなった入居者がいたという事例も。一方で、再開発が進む駅周辺では新築マンションが億を超える価格で飛ぶように売れているとも聞きます。資産価値としての「値上げ」と、生活コストとしての「家賃急騰」。同じ板橋区内で、この二つの異なる「値上げ」が同時に進行しているんです。
この記事では、「値上げが起きているのは具体的にどこなのか」「なぜ値上がりするのか」「それは私たちの住まいにどんな影響を与えるのか」を、エリア別の相場や具体的な事例を交えながら、わかりやすく解説していきます。これから住まいを探す人、現在賃貸に住んでいる人、投資を考えている人も、きっと役立つ情報が得られるはずです。一緒に見ていきましょう。
板橋のマンション市場で何が起きている？二つの「値上げ」の正体
まず、大きな流れを掴みましょう。板橋区のマンション市場は、二つの異なる「値上げ」現象に揺れています。
ひとつめは、土地や建物そのものの価値が上がる「資産価値の上昇」です。これは主に、新築マンションの販売価格や中古マンションの売買価格に表れています。背景には、JR埼京線で池袋まで約3分という「都心への近さ」と、大規模な「街自体の生まれ変わり（再開発）」への期待があります。2025年の公示地価は前年比で約7.9%も上昇しており、この地価上昇がマンション価格を押し上げる土盤となっています。
ふたつめは、既に住んでいる人や新たに借りようとする人に直接響く「賃貸家賃の急騰」です。特に築30～40年の比較的古い賃貸マンションで、管理会社やオーナーが変わったことをきっかけに、家賃が2倍、3倍に引き上げられるケースが報告されています。これは、新たなオーナーが物件をより高い収益を生む資産（例えば民泊など）として運用しようとする動きが関係しているようです。
つまり、同じ「値上げ」でも、物件を「買う立場」から見るか「借りる立場」から見るかで、その意味と影響はまったく異なるのです。次からは、この動きが特に激しい「ホットエリア」を詳しく見ていきます。
値上げの中心地はここだ！注目の三大エリアを徹底分析
板橋区の中でも、値上げの勢いが特に強いエリアがはっきりしてきました。それぞれの特徴を見てみましょう。
板橋駅・大山エリア：大規模再開発で未来が約束される「一等地」
このエリアは、板橋区の値上げを引っ張る先頭ランナーです。特に板橋駅（JR埼京線）周辺は、駅の西口と東口で大規模再開発が同時進行中という、東京でも珍しい活況を呈しています。西口では高さ約140mのタワーマンションが計画され、2029年の完成を目指しています。東口でも高層ビルが建設中です。この開発により、駅周辺は「池袋の一部」とも言えるほどの便利で洗練された街へと生まれ変わろうとしています。街の未来への大きな期待が、今の土地やマンションの価値を確実に押し上げているのです。
AIによる予測でも、このエリアの2026年の地価はさらに+5.8%上昇すると見込まれています。中古マンションの相場も高く、板橋駅徒歩圏の物件は70平方メートルあたり7,000万円台後半から8,000万円近くになることも。また、大山駅（東武東上線）周辺も、「商店街の上空を活用した再開発」や「踏切の立体交差化」といった大規模なインフラ整備が進行中で、住みやすさが格段に向上することが確実視されています。大山エリアの地価上昇率は、区内で最も高いと予測されています。
成増エリア：「億ション」完売が物語る、高級住宅地への変貌
東武東上線と地下鉄が交差する成増エリアは、ファミリー層に人気の街という従来のイメージを塗り替えつつあります。その象徴が、駅から歩ける範囲の高台に計画された高級分譲マンションです。100平方メートルを超える住戸が1億円を大きく超える価格帯でしたが、入居開始の2年以上前にもかかわらず、2025年末までに完売してしまいました。
なぜこれほどの人気なのでしょうか？理由は主に二つです。まず、池袋まで約10分という「時間対効果の高さ」。都心へのアクセスの良さは揺るぎません。次に、「高台」という立地です。武蔵野台地の端に位置するため、洪水などの水害リスクが相対的に低く、防災面で安心感が高いのです。こうした「付加価値」に対して、多くの人が高い対価を支払う価値があると判断した結果、値上げと早期完売を実現したのです。
その他のエリア：堅調な市場と潜むリスク
上記のホットエリア以外でも、板橋区全体としての地価上昇の流れに乗り、中古マンションの価格は全体的に堅調です。成増や大山、板橋本町などでは、分譲時の価格から50%以上も値上がりしている物件も珍しくありません。
しかし、ここで気をつけたいのが「賃貸市場」です。資産価値が全体的に上がると、「このエリアの適正な家賃も上がるはずだ」という考えが広がります。その結果、特に築年数の古い賃貸物件で、オーナーが家賃を大幅に引き上げる動機になり得るのです。所有と賃貸では、「値上げ」がもたらす影響が真逆になることもあるという、複雑な構図がここにあります。
なぜ値上がりする？背景にある三大要因
この値上げトレンドを後押ししているのは、大きく分けて三つの要因が絡み合っています。
第一は、「街自体の進化」です。板橋駅や大山駅周辺の再開発は、単に新しい建物ができるだけではありません。歩きやすい道、新しい商業施設、公園など、街全体の「生活の質」を上げることを目指した総合的な「街づくり」です。また、大山駅の踏切解消のような大規模工事は、安全でスムーズな暮らしを約束するものです。こうした未来への投資が、「ここに住む価値」を高め、現在の不動産価値に反映されています。
第二は、「お金の流れ」の変化です。板橋区の不動産は、国内の個人投資家だけでなく、外国資本の投資家からも注目を集めています。円安の影響もあり、日本の、特に東京23区の不動産は割安だと見られる傾向があります。投資目的で物件を取得した新オーナーは、収益を最大化するために、家賃を大幅に上げたり、賃貸から民泊（短期宿泊）へ用途を変更したりする可能性があります。これが、既存の賃貸入居者にとっての突然の値上げ通知につながることがあるのです。
第三は、「板橋区のルール」です。区内には一定規模以上のマンション建設に対して、住戸の広さの下限などを定めた条例があります。これは狭い部屋の乱立を防ぎ、住環境を守る良いルールですが、一方で新築マンションの供給量をある程度制限する効果もあります。需要がある中で供給が抑えられれば、既存のマンションの価値は保たれやすくなる、という側面もあるのです。
この値上げは私たちにどう影響する？立場別のメリット・デメリット
今の動きは、立場によってまったく違う影響をもたらします。
現在、賃貸でお住まいの方（特に築古物件） は、最も注意が必要なグループかもしれません。オーナーが変わった後などに、急な家賃の大幅値上げ（事例では2.5倍）を求められるリスクがあります。法的には、周辺の相場とかけ離れた値上げは「正当事由」がない可能性が高く、弁護士に相談して争う道はありますが、精神的な負担は大きいです。もし、このようなリスクに不安を感じるなら、「マイホームの購入」を前向きに検討してみるタイミングかもしれません。ローンを組むのは大変ですが、返し終われば住居費が大幅に軽減され、資産も残ります。
マンションの売却を考えているオーナー にとっては、特にホットエリアでは高い価格で売れる好機と言えるでしょう。また、賃貸オーナーも、市場動向に合わせて適切に家賃を見直すことで収入アップを図れる可能性があります。ただし、むやみに高くしすぎると空室リスクが高まるので、バランスが大切です。
これから購入や投資を考えている方 は、ハードルが上がっているのが現実です。しかし、将来の資産価値上昇や安定した家賃収入を見込める物件は、依然として有力な選択肢です。重要なのは、「板橋区」という大きな括りではなく、「板橋駅から徒歩5分の再開発地域」「成増の高台」など、具体的な価値の源泉がある「ミクロな立地」を徹底的に見極めること。また、板橋区は長期的には人口減少が予想される面もあります。10年後、20年後の街と自分の生活を想像して、本当に価値が持続する物件を選びたいですね。
まとめ：板橋のマンション値上げの本質とこれからの住まい選び
いかがでしたか？「板橋のマンションで値上げが起きているのはどこ？」という問いには、実は二つの答えがあることがお分かりいただけたと思います。
資産価値が大きく上昇しているのは、板橋駅、大山駅、成増駅といった、大規模再開発や圧倒的な立地優位性という「成長のエンジン」を明確に持ったエリアです。これらは、街の未来への投資が現在の価格に反映された結果と言えます。
一方で、生活を直撃する賃貸家賃の急騰リスクが潜んでいるのは、特に築年数が経った賃貸マンションです。オーナーの投資戦略の変更が引き金となることが多く、これは市場原理だけでなく、時に住み続ける権利を脅かすものになり得ます。
これからの板橋区で住まいを選ぶなら、この二つの側面を分けて考える冷静な視点が必要です。物件を探すときは、華やかな再開発計画に夢を膨らませるだけでなく、もし賃貸なら「大家は変わる可能性はないか」「万が一値上げを求められたらどうするか」といった現実的なリスクにも目を向けましょう。
街は確実に進化し、価値は上がっています。しかし、その変化の波がもたらすものを、自分にとっての「機会」とするか「リスク」とするかは、情報を知り、しっかりと準備することにかかっています。あなたの次の住まい探しが、より賢明な選択につながることを願っています。
